Investor Presentation 2026
Beauty
Base
東京都心 美容医療 × 美容室
医療主導型トータルビューティプラットフォーム
0室総テナント数
4.0億円初期投資
5.9年FCF回収（税引後）
4,500億円2026年市場規模予測
Scroll
Concept Movie
映像で体感するBeauty Base
医療と美容が融け合うプレミアムな空間、そして最先端の施術体験をショートムービーでご覧ください。
Executive Summary
4つの問いへの明確な答え
01
What
何をつくるのか
東京都心一等地に美容室15部屋（ネイル・アイラッシュ・理容室・美容室）と美容医療10部屋を併設した約750㎡の複合施設。従来の「シェアサロン」モデルを完全に脱却し、美容医療を中核に据えた「医療主導型トータルビューティプラットフォーム」を構築する。
02
Why Now
なぜ今なのか
既存シェアサロンは「安さ・場所の提供」による消耗戦に陥り、高単価かつLTVの高いプレミアム領域は市場の空白地帯。美容医療市場は年率8.5%成長・2030年には6,200億円規模へ拡大。SNSによる美容医療のノーマライゼーションが需要を加速させている。
03
Business
どう稼ぐのか
美容室エリアは固定家賃のみ（コミッションゼロ）で優良スタイリストを確保し集客ハブとする。美容医療エリアは固定家賃＋売上20%コミッションで高収益を確保。中央ラウンジからイベント・物販・SNS協賛収益を積み上げる3層構造。
04
Returns
投資回収の正直な数字
初期投資4.0億円。EBITDA年間8,611万円（参考値）。税引後FCF年間6,771万円、回収約5.9年（主指標）。Bパターン（医療家賃+20%インフレ対応時）FCF 7,282万円・回収約5.5年。損益分岐は63%稼働。
主要KPI（満室・安定期）
2,312万円月次総売上
+717万円月次EBITDA
6,771万円年間FCF（税引後）
63%EBITDA損益分岐稼働率
Business Model
なぜ医療主導型なのか
美容室を「入口（集客のハブ）」とし、施設設計による自然な回遊動線で美容医療へ誘導する「回遊型モデル」。金銭的な紹介フィーに一切依存しない適法な設計で、収益性とブランド価値を最大化する。
💇
美容室エリア
⇄自然な回遊
✦
中央ラウンジ
⇄施術後動線
🏥
美容医療エリア
施設構成（合計25室）
💅
ネイル
0室
月額 5.6万円/室（家賃＋共益費）
👁
アイラッシュ
2室
月額 7万円/室（家賃＋共益費）
✂️
理容室
2室
月額 42.8万円/室（家賃＋共益費）
💆
美容室
9室
月額 45.2万円/室（家賃＋共益費）
🏥
美容医療（固定契約）
5室
月額 46万円/室＋売上20%コミッション
⏱
美容医療（時間貸し）
5室
月額 66万円/室（日額2万×30日）
動線設計の具体的仕組み（金銭的対価なし）
| 動線 | 仕組み | 費用形態 |
|---|---|---|
| ラウンジの医療メニュー展示 | 施術ビフォーアフター・価格表・QRコード予約を常時掲示 | 設備投資のみ（継続コストなし） |
| 医師による無料相談イベント | 月2〜3回、医師・看護師が自発的に開催 | 医師の自主PR（無償） |
| スタッフによる施設案内 | 「施設のご案内として」医療エリアの存在を紹介（対価なし） | 人件費の範囲内 |
| SNS・ライブコマース | ラウンジでの施術体験デモをSNS発信し施設全体の認知向上 | CMO玄氏担当 |
Facility Gallery
施設フォトギャラリー
サロンエリア、多機能ラウンジ、配信ブースなど、Beauty Base のラグジュアリーな内装と設備をアルバム風にスライドでご覧いただけます。
Revenue Structure
3層の収益モデル
固定家賃・医療コミッション・ラウンジの3層構造が、稼働率変動への耐性と高い収益性を両立する。各層の詳細を開示する。
01
Layer 1
美容室エリア
固定家賃モデル
固定家賃モデル
コミッション0%の業界最強条件で高売上スタイリストを確保。月商200万円のスタイリストが払うコミッション負担（業界標準5〜15%）を完全ゼロにすることで、空室リスクを最小化しながら医療エリアへ誘導できる質の高い顧客を確保する。
517.6万円/月
満室時（15室合計）
02
Layer 2
美容医療エリア
家賃＋コミッション
家賃＋コミッション
固定家賃560万円に加え、医療テナント月商5,000万円（10室×500万/室）の20%をコミッションとして受領。1室平均月商500万円が現実的な理由：1日4〜5名×平均単価3〜5万円＝12〜25万円/日、月25日稼働で300〜625万円。脱毛専業クリニックの平均水準と同等。
1,560万円/月
家賃560万＋コミッション1,000万
03
Layer 3
中央ラウンジ
段階的収益化
段階的収益化
初月から高収益を見込むのではなく、現実的なランプアップ計画を設計。SNS撮影スポット整備→美容メーカー協業→ライブコマース→イベント常態化→フル稼働と段階的に積み上げる。安定期にはSNS協賛・BB講習を含め235万円/月を確保。
235万円/月
安定期（ラウンジ180万＋SNS/講習55万）
美容医療テナント 導入メニュー（フェーズ1）
ラウンジ 段階的収益化タイムライン
開業〜Month 3
試験期
試験期
30万円/月
SNS撮影スポット整備、テナント向け無料開放、ミニイベント試験実施。収益より施設認知の構築を優先。
Month 4〜6
立ち上げ期
立ち上げ期
60万円/月
美容メーカーとの協業開始、小規模ライブコマース試験。外部イベント受注を開始。
Month 7〜12
定着期
定着期
100万円/月
月3〜4回の外部イベント安定受注、物販スタート。D2C物販の実験開始。
2年目
成長期
成長期
150万円/月
イベント受注の常態化、D2C物販の軌道乗り。モニター広告収入が安定化。
3年目以降
安定期
安定期
180万円/月
フル稼働（時間貸し150万＋モニター広告30万）。SNS協賛・BB講習と合わせて235万円/月到達。
室種別 家賃内訳（Aパターン・満室時）
| 室種 | 室数 | 月額/室（家賃＋共益費） | 小計/月 |
|---|---|---|---|
| ネイル | 2室 | 5.6万円 | 11.2万円 |
| アイラッシュ | 2室 | 7万円 | 14万円 |
| 理容室 | 2室 | 42.8万円 | 85.6万円 |
| 美容室 | 9室 | 45.2万円 | 406.8万円 |
| 美容室エリア計 | 517.6万円 | ||
| 美容医療（固定契約） | 5室 | 46万円 | 230万円 |
| 美容医療（時間貸し） | 5室 | 66万円 | 330万円 |
| 美容医療エリア計 | 560万円 | ||
| 満室時固定家賃合計 | 1,077.6万円 | ||
Financial Model
正直な財務モデル。
税引後FCFを主指標とする。
EBITDAのみで回収期間を示すことは投資家に誤解を与えるリスクがある。v6.1では税引後FCFを主指標とし、EBITDAを参考値として明示する。実効税率34%（法人税・住民税・事業税合計）、D&A年間3,200万円で計算。
Aパターン（標準）満室時 月次PL
| 収益源 | 計算根拠 | 金額/月 |
|---|---|---|
| 固定家賃（美容室エリア） | ネイル2＋アイラッシュ2＋理容室2＋美容室9室 | 517.6万円 |
| 固定家賃（美容医療・固定5室） | 46万×5室 | 230万円 |
| 固定家賃（美容医療・時間貸し5室） | 66万×5室 | 330万円 |
| 美容室コミッション | 0%（完全撤廃） | 0円 |
| 美容医療コミッション | テナント月商5,000万円×20% | 1,000万円 |
| ラウンジ収益（安定期3年目以降） | 時間貸し＋モニター広告 | 180万円 |
| SNS広告・BB講習収入 | 協賛広告＋外部サロン講習 | 55万円 |
| 月次総売上高 | 2,312.6万円 | |
| 費目（OPEX） | 内訳 | 金額/月 |
|---|---|---|
| 物件支払賃料 | 約220坪×3.5万円/坪 | 770万円 |
| インフラ・管理費 | 水道光熱・清掃・設備維持 | 250万円 |
| 運営・人件費・マーケティング | 受付・医療サポートスタッフ・広告費 | 450万円 |
| クレジット決済手数料 | 医療売上5,000万円×2.5% | 125万円 |
| 経費合計（OPEX） | 1,595万円 | |
6,771万円
年間FCF（税引後）— 主指標
月次EBITDA+717.6万円
年間EBITDA8,611万円
年間D&A（非現金費用）▲3,200万円
年間EBIT5,411万円
法人税等（実効34%）▲1,840万円
年間NOPAT（税引後純利益）3,571万円
年間FCF（NOPAT＋D&A）6,771万円
5.9年
投資回収期間（FCF基準・主指標）
初期投資総額4.0億円
回収（FCF基準）約5.9年
回収（EBITDA参考値）約4.6年
Bパターン年間FCF7,282万円
Bパターン回収（FCF基準）約5.5年 ✓
D&A内訳（内装・機器・繰延）3,200万円/年
AパターンvsBパターン比較（インフレ対応）
Pattern A — 標準設定
美容室・医療とも現行家賃
美容医療家賃560万円/月
月次総売上2,312.6万円
月次EBITDA+717.6万円
年間FCF6,771万円
回収期間（FCF）約5.9年
Pattern B — インフレ対応
医療家賃のみ+20%引き上げ
（美容室は据え置き）
（美容室は据え置き）
美容医療家賃672万円/月（+20%）
月次総売上2,529.6万円
月次EBITDA+782.1万円
年間FCF7,282万円
回収期間（FCF）約5.5年 ✓
稼働率別シミュレーション
| 稼働率 | 月次総売上 | 月次EBITDA | 年間FCF | FCF回収期間 | 評価 |
|---|---|---|---|---|---|
| 100% | 2,312.6万円 | +717.6万円 | 6,771万円 | 約5.9年 | OK |
| 90% | 2,104万円 | +522万円 | 5,225万円 | 約7.7年 | OK |
| 80% | 1,896万円 | +327万円 | 3,679万円 | 約10.9年 | 注意 |
| 70% | 1,688万円 | +132万円 | 1,582万円 | 約25年 | NG |
| 損益分岐 | 約1,469万円 | 0円 | — | — | 63%稼働 |
※ OPEX固定部分（物件賃料・インフラ・人件費）は稼働率に関わらず全額発生。クレジット手数料のみ医療売上連動で変動。80%以上の稼働維持が事業の絶対条件。
初年度リアル収益シミュレーション（ランプアップ計画）
| 期間 | 美容室稼働率 | 医療稼働率 | ラウンジ収益 | 月次EBITDA（概算） |
|---|---|---|---|---|
| Month 1〜3 | 75% | 55% | 30万円 | 約▲240万円 |
| Month 4〜6 | 88% | 70% | 60万円 | 約+80万円 |
| Month 7〜12 | 93% | 82% | 100万円 | 約+330万円 |
| 初年度合計 | 平均83% | 平均72% | 870万円 | 約+1,500万円 |
Month 1〜3は医療テナントの立ち上がり期で月次赤字。運転資金0.4億円でカバー可能（3ヶ月累積赤字▲720万円に対し余裕あり）。Month 5頃から黒字化し、年間累計で約1,500万円のEBITDAを確保。
Market Analysis
日本の美容医療市場は拡大一途
矢野経済研究所・業界各社推計に基づく市場規模推移。SNSによるノーマライゼーション、インバウンド需要、男性市場の急伸が複合的に市場を押し上げている。
市場規模推移（億円）
点線は予測値（CAGR 約8.5%/年）
成長を支える4つの構造的ドライバー
Driver 01
SNSによるノーマライゼーション
Instagram・TikTok・小紅書の普及で、美容医療は「特別なもの」から「日常的な自己投資」へ変化。20〜40代女性の利用意向は2020年比で約2倍に拡大。SNS発信が集患コストを大幅に引き下げている。
Driver 02
インバウンド美容医療ツーリズム
2025年以降の円安継続を背景に、中国・韓国・東南アジアからの美容目的来日が急増。東京都心クリニックでは外国人患者比率が20〜30%に達するケースも。Beauty Baseのインバウンド集客は直接的な追い風。
Driver 03
高齢化・アンチエイジング需要
50代以上の美容医療利用が年率10%超で成長。従来の「20〜30代向け」から「全世代市場」へ拡張。フェーズ2で導入予定の幹細胞関連治療は特にこの層に対して強いニーズがある。
Driver 04
男性市場の急伸
男性の美容医療利用率が年率15%超で成長。ひげ脱毛・スキンケア系施術・医療ダイエットが牽引。新規開拓余地が大きく、競合の少ない高収益セグメント。
競合ポジショニング分析
| 競合カテゴリ | 主な弱点 | Beauty Baseの優位性 |
|---|---|---|
| 一般シェアサロン | 価格競争・低収益・美容医療なし | 医療付加価値・プレミアム設計・回遊モデル |
| 美容医療専業クリニック（リゼ・TCB等） | 集客コスト高・美容室との相乗効果なし | 美容室からの自然な回遊集客で集患コスト大幅削減 |
| 高級個人サロン | スケールなし・多様性なし | 25室・複合サービスのエコシステム |
| 既存複合施設 | 医療と美容の設計統合が不完全 | 別入口・ラウンジ一体設計・医療重点の完全統合設計 |
「美容医療を主軸に据えた、法規制完全準拠の高単価複合プラットフォーム」は、現在の東京都心市場に同等の競合が存在しない空白地帯。
Legal Compliance
法規制リスクゼロの設計
美容医療は医療法・再生医療法・医療広告規制等の厳格な法規制の対象。v6.1では患者紹介フィーを設計段階から完全廃止し、COO多田氏（看護師免許保有）が全プロセスを統括する体制を構築した。
医療法
診療所開設届出
各テナント医師が医療法第8条に基づき個別に届出。COO多田氏が全件サポート・確認。管理者は常勤医師が必須（入居条件化済み）。
✓ 対応済・弁護士顧問と連携
施設基準
診察室面積・設備
全医療室を内法面積10.5㎡以上で設計（基準9.9㎡超過）。専用流水手洗い設備・医療廃棄物専用ルートを各室に設置。
✓ 保健所事前図面協議実施済み
患者紹介規制
紹介フィーの完全廃止
スタイリストへの患者紹介フィーを設計段階から完全廃止。「自然な動線設計」「ラウンジ内情報掲示」「医師の自発的相談イベント」のみを採用。
✓ v6.1最大の法的修正点
再生医療法
幹細胞治療はフェーズ2
再生医療等安全性確保法に基づき、届出完了前の提供は実施しない。2027Q1届出→2027Q4完了→2028Q2以降に提供開始。
✓ フェーズ2（2028年以降）として明確化
Team
4名の専門家が
それぞれの領域を完全統括する。
法規制・医療・空間デザイン・デジタルマーケティングの4領域を各分野の第一人者が担う。特定の1人に依存しない分散型経営体制が、このビジネスの最大のリスクヘッジになる。
CEO — 代表取締役
山口 昭次（SHOJI）
ブランド戦略・テナント審査・美容室コミュニティ統括
美容業界で長年の教育・講習実績を持ち、トップスタイリストの指導者として高名。Beauty Base独自のライセンス制度（入居審査・研修プログラム）の責任者。施設全体の技術レベルとブランド価値を保証するとともに、長年のスタイリストコミュニティネットワークを活かした美容テナントの直接誘致を主導する。
COO — 取締役
多田 亜樹博
医療連携・法規制・施設オペレーション全般統括
看護師免許保有。美容室×美容医療複合施設における保健所事前協議・診療所届出プロセス・医療安全基準の策定・医療廃棄物管理を統括するほか、施設の日常オペレーション全般（ラウンジ管理・スタッフ配置・顧客対応フロー）を担う。法規制リスクをゼロに近づける唯一無二のキーパーソン。
CDO — 取締役
拝戸 誠哉
空間デザイン・ラウンジ企画・UX統括
「独立した2つの入口」「回遊性を高める中央ラウンジ」「保健所基準適合の医療ゾーニング」を統合したフロア設計を担当。法的要件と顧客体験を両立させる高難度の空間設計を実現する。開業後はラウンジのイベント企画・体験設計・来場者UXの継続的な改善も統括する。
CMO — 取締役
玄 杰
デジタルマーケティング・コンテンツ戦略・SNS広報
アジア全域の複数SNSプラットフォームで数百万人規模のオーディエンスを構築してきたショート動画クリエイター兼コンテンツ戦略家。そのSNS発信力と運用ノウハウは特定のプラットフォームや地域に依存せず汎用的に機能する。Beauty Baseのブランド認知構築・SNS広報戦略・インバウンド向け情報発信を担当。予約DX設計はCOOと連携して推進する。
参入障壁（3層のMoat）
Brand Moat
山口CEOの教育・ライセンス制度
美容業界における長年の教育実績と人的ネットワーク。模倣に5〜10年を要する人的資産。スタイリストコミュニティにおける信頼は金で買えない。
Operations Moat
多田COOの医療法適合実績
看護師免許＋美容医療施設運営経験。保健所事前協議から診療所届出まで一気通貫で管理できる人材は希少。資格取得だけで数年を要する。
Marketing Moat
玄CMOのデジタルメディアノウハウ
デジタルコンテンツマーケティングの実践的ノウハウは、理論学習だけでは習得不可能で、数年にわたる実運用の積み重ねによって初めて機能する。企画・撮影・編集・分析・改善のサイクルを現場で繰り返してきた実践知は模倣困難な無形資産。さらに現場マネジメント経験も併せ持ち、施設オペレーションとコンテンツ戦略を一体で動かせる点が希少。
Investment
4.0億円の使途と
株式構成・投資条件
CAPEX（資本的支出）使途内訳
物件取得関連（敷金等）都心一等地 約220坪（退去時返還見込み）
0.8億円
内装・設備工事（25室）医療用給排水・完全個室遮音・別動線・保健所基準対応
1.8億円
先端医療機器・什器導入医療脱毛器・ハイフ機器・フォトフェイシャル等
0.8億円
マーケティング・事前集客テナント誘致（CEO山口・CMO玄氏連携）・SNSマーケティング・予約DX構築
0.2億円
運転資金・予備費開業後6ヶ月分の運転資金・物価上昇対応の予備キャッシュ
0.4億円
合計
4.0億円
株式構成・投資条件（概要）
調達金額4.0億円
調達形態株式（普通株式または優先株式）
付与株式比率交渉により確定
Post-money バリュエーション交渉により確定
議決権出資比率に応じた議決権
基本方針創業チームが過半数議決権を保持
詳細条件（優先分配権・転換条件等）は個別面談にてご説明します。
リスクマトリクス
| リスクカテゴリ | 発生確率 | 影響度 | 対応水準 | 具体的対応策 |
|---|---|---|---|---|
| 法規制（医療法・患者紹介） | 低 | 高 | 低リスク | 患者紹介フィー完全廃止。弁護士顧問・COO多田氏統括で制御済み |
| 医療テナント集患不足 | 中 | 高 | 中リスク | 開業前5室コミット済。月商500万未達時も固定家賃1,077.6万は確保。入居審査強化 |
| 初年度稼働率低下 | 中 | 中 | 低リスク | 運転資金0.4億円でMonth1〜3の▲720万をカバー。損益分岐が63%稼働と余裕あり |
| 幹細胞治療の規制遅延 | 中 | 低 | 低リスク | フェーズ2化により当面の事業への影響ゼロ。既存メニューで十分収益確保可能 |
| 物価上昇・コスト高騰 | 高 | 低 | 低リスク | Bパターン適用で医療家賃+20%転嫁→逆に増収。インフレが追い風になる構造 |
| 競合追随 | 低 | 中 | 低リスク | 3層のMoat（ブランド・オペレーション・マーケティング）により模倣困難 |
Roadmap
3フェーズでスケールする。
開業・安定稼働→高単価医療拡張→多店舗・ライセンス展開の3段階で事業価値を最大化する。
1
Phase 1
2026 — 2027
開業・安定稼働期
開業・安定稼働期
- Year 1末 稼働率85%・EBITDA 1,500万円
- Year 2末 稼働率92%・EBITDA 7,000万円超
- ラウンジ収益 100万円/月（Year 1末）
- FCFベース黒字化：開業5〜6ヶ月以内
- 美容室テナント：開業直後から90%超稼働（コミッション0%訴求）
- 医療テナント：開業前5室コミット→Month 6で70%達成
2
Phase 2
2028 — 2029
高単価医療拡張期
高単価医療拡張期
- 再生医療法届出完了後に幹細胞関連治療を導入
- エクソソーム点滴・PRP療法（10〜80万円/回）
- 自己脂肪由来幹細胞治療（第2種届出）
- 医療室月商700〜800万円×10室
- コミッション収入 +400〜600万円/月増
- 2027Q1：届出→2027Q4：完了→2028Q2：提供開始
3
Phase 3
2030 —
多店舗・ライセンス展開
多店舗・ライセンス展開
- 大阪・名古屋・福岡への他都市展開
- フランチャイズ／ライセンス供与モデルで資本効率最大化
- Beauty Base ブランドの国際展開
- 香港・シンガポール・上海
- プラットフォームモデルとしてのSaaS化検討
Contact
東京都心に、新しい
美容の基盤をつくる。
事業計画に関するご質問・面談のご希望は、下記フォームよりご連絡ください。
担当者より3営業日以内にご返信いたします。